一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者............. 4
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定条件的限制，评估报告使用者应当最大限度地考虑评估报告中载明的假设、限定条件、
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包括：流动资产、非流动资产(固定资产、非货币性资产及递延所得税资产)、流动负
的总资产账面价值 4,778.26 万元，总负债账面价值 266.22 万元，净资产账面价值
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本次纳入评估范围的所有房屋建筑物及土地使用权于 2016 年 6 月 8 日抵押
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项目所涉及的黄山华绿园生物科技有限公司股东全部权益价值在 2015 年 12 月 31
品)、土产品、建筑材料、装饰材料、工艺美术品、首饰(金银饰品除外)、家具、
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电子计算机及其外部设备、制冷空调设备、饮食炊事机械、劳保用品、金属材料、
汽车配件、电动车、摩托车及配件、健身器材设施； 收购、销售农副产品； 洗
乳冷食品)、散装直接入口食品、散装非直接入口食品、熟食制品、水产、鲜肉、
禽蛋、茶叶、腐蚀品、次氯酸钠溶液；零售乳制品(含婴幼儿配方乳粉)、预包装
食品、避孕器械、音像制品；现场制售：主食(油炸食品、米面制品)、肉制品、
熟食制品、焙烤食品、烤鸡、烤鸭、寿司、中西糕点(含裱花蛋糕)及面包、豆制
品、豆腐、豆浆；现场分装销售熟肉制品；加工农副产品；美容美发；普通货运；
化药品、生物制品(预防性生物制品除外)；非处方药：中成药、化学药制剂、抗
生素制剂、生化药品、生物制品(预防性生物制品除外)；以下项目限北京地区以
便食品(含米面熟制品、方便菜)。(依法须经批准的项目，经有关部门批准后依批
茶制品(速溶茶类、其他类)、代用茶]加工、销售，化妆品原料的加工、销售，茶
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黄山华绿园生物科技有限公司成立于 2010 年 12 月 16 日，初始注册资本 209
万元，后增加注册资本至 2,985.72 万元，其中，北京华联综合超市股份有限公司
出资 1,940.72 万元，持股票比例为 65%，黄山天健农业科技有限公司出资 1,045 万
元，持股票比例为 35%。本公司注册资本实收情况经安徽南方会计师事务所有限公
2013 年 9 月，本公司注册资本增加至 4,500.52 万元，由北京华联综合超市股
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注：2015 年财务报表已经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并发表了标准无保留
评估范围为截止基准日的全部资产及负债。资产总额为 47,782,582.99 元，其
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委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。评估范围内的资
产、负债账面价值已经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并发表了无保留意见的致同
2、房屋建筑物建筑面积总计 11,138.83 平方米，共 4 项，为生产车间、锅炉
房、办公楼、宿舍，构筑物主要为厂区内道路、围墙、污水处理池、给排水官网。
3、机器设备共计 265 项，主要有干燥机、陶瓷膜设备、管式膜设备、浓缩
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备共计 1 辆，厂内运输车辆。电子设备主要为办公用电脑、打印机、传真机、复
1、 《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会
2、 《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代
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5、 中华人民共和国标准《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；
16、 《资产评估准则—利用专家工作》(中评协〔2012〕244 号)；
17、 《资产评估职业道德准则—独立性》(中评协〔2012〕248 号)。
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2、 《工程勘查设计收费管理规定》国家计委、建设部计价格(2002)10 号文；
3、 财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394 号)；
6、 《房子完损等级及评判标准》(原城乡建设环境保护部城住字[1984]第 678
1、 致同会计师事务所(特殊普通合伙)出具的致同审字(2016)第 110ZA5312 号
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(3)存货：包括原材料、在库周转材料和产成品，对于原材料，因库存时间短，
对于在库周转材料，考虑到企业的真实的情况，以核实后的账面价值确定评估价值；
《安徽省建筑工程计价定额综合单价(2009)》、《安徽省装饰装修工程计价定额综
合单价(2009)》、 安徽省安装工程计价定额综合单价(2009)》及安徽省、黄山市 2015
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6 城市基础设施配套费 建面× 单价 52.00 黄政办〔2013〕32 号
7 新型墙体材料专项基金 建面× 单价 8.00 皖财政、经贸委〔2003〕635 号
匀投入考虑。2015 年 10 月 24 日公布的金融机构贷款利率标准如下：
资金成本=(工程建安造价+前期及另外的费用)× 建设工期× 贷款利息× 50%
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方法计算，并对两种结果按现场勘察成新率和理论成新率 6:4 的比例加权平均计
勘察成新率 N1：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的
基础、承担重量的构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上
损等级评判标准》、《鉴别确定房子新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标
重置全价=设备购置价(含税)+运杂费+安装调试费+前期及另外的费用+资金成
厂的报价书等资料做确定，别的设备购置价参照同类型设备的市场价进行确定。
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资金成本=(设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及另外的费用)× 合理建设工
可抵扣的设备购置价增值税的确定：根据“财税〔2013〕106 号”文件，对于符
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车辆购置税：根据 2001 年国务院第 294 号令《中华人民共和国车辆购置税
暂行条例》的有关法律法规：车辆购置税应纳税额=计税价格×10%。该“纳税人购
买自用车辆的计税价格应不包括增值税税款。故：购置附加税=购置价/(1+17%)
对于运输车辆，主要是根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年
第 12 号《机动车强制报废标准规定》，以车辆行驶里程结合现场勘查情况进行调
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对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运作状况等来确定其综合成新率。
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产的基本定义。正常的情况下，具有以下特性的非货币性资产能够使用收益法评估：(1)
被评估非货币性资产剩余经济寿命期限内的经济收益能够合理预测；(2)被评估无形资
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产预期经济收益对应的风险能够合理量化；(3)被评估非货币性资产的剩余经济寿命能
够合理确定。由于委托方拥有合法的生产、经营资格证书；企业具有先进的技术；
管理层访谈，实地勘察，以及市场调查与研究分析认为本次专利具备收益法评估的条件。
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出委托评估的专利技术后续经济年限；专利技术的预期超额收益年期为：t1=1；
业价值》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法(DCF)对黄山华绿园生物科技
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即首先按收益途径采用现金流折现方法(DCF)，估算评估对象的经营性资产的价
值，再加上基准日的非经营性和溢余性资产的价值，来得到评估对象的企业价值，
准日后 5 年根据公司真实的情况和政策、市场等因素对企业收入、成本费用、利润
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政策文件等相关材料线、假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建造过程均符合国家相关法律
的总资产账面价值 4,778.26 万元，总负债账面价值 266.22 万元，净资产账面价值
经资产基础法评估，黄山华绿园生物科技有限公司总资产评定估计价值 6,095.65
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截止评估基准日 2015 年 12 月 31 日，在持续经营前提下，经收益法评估，
黄山华绿园生物科技有限公司股东全部权益价值的评估结果为 6,685.27 万元，增
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评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知(会协{2003}18 号)的规定，注册评
(三)本评估结论使用有效期为自评估基准日起 1 年，即从 2015 年 12 月 31 日
至 2016 年 12 月 30 日止的期限内有效，超过 1 年有效期需重新进行评估。
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证券之星估值分析提示创新新材盈利能力良好，未来营收成长性一般。综合基本面各维度看，股价合理。更多
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